Kadir Toprakkaya

“Kendin Yık, Kendin Yap” dönemi başladı

“Kendin Yık, Kendin Yap” dönemi başladı
Decrease Font Size Increase Font Size Text Size Print This Page

Gayrimenkul hukuku konusunda uzman isimler arasında gösterilen Av. Cihat Demirbağ Kadıköy Life okurları için yazdı. Ketsel yenileme çalışmalarında son günlerin gündemi olan ve cevaplarının en çok merak edildiği “Kendin Yık, Kendin Yap” sisteminin nasıl işleyeceği hakkında tüm sorulara cevap verdi. İşte onun sizler için yazdıkları:

Kentsel dönüşüm, kendi teamül ve deyimlerini oluşturmaya devam ediyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan “Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Yönetmeliği”, 25 Şubat 2017 tarihli ve 29990 sayılı Resmi Gazete ile yürürlüğe girdi. Bu sayede şimdilerde doğan yeni deyim ise “Kendin Yık, Kendin Yap Kredisi”. Konu ile ilgili Kadıköy Life Dergisi’ne açıklamalarda bulunan Kentsel Dönüşüm ve İmar Avukatı Cihat Demirbağ, şunları ifade etti:

Yönetmelik kapsamında, konut ve işyerlerinin yenilenmesine destek amacıyla anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerinden ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlerden, konutunu ve işyerini kendi imkanları ile yapmak veya edinmek isteyenlere Bakanlıkça oluşturulan özel hesaptan kredi verilebiliyor.

BAŞVURU ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜKLERİNE YAPILACAK…

Özel hesabın finansman durumu, proje büyüklüğü, inşaat maliyetleri, inşaatların bulunduğu bölgeler dikkate alınarak her yıl Bakanlıkça kullandırılacak kredilerin azami tutarları ile kredinin tahsis öncelikleri belirlenip, ilan edilecek. Dolayısıyla bu kredilerin azami tutarları, bölgeye göre kredi miktarını etkileyecek temel kriterlerden biri oldu. Özel hesaptan kredi kullanmak isteyenlerin, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvurması gerekiyor. İl Müdürlüklerince incelenen kredi başvurularından uygun görülenler, onaylanmak üzere Bakanlığa gönderiliyor.

kentsel-donusumde-kendin-yik-kendin-yap-donemi-2

ONAYLANAN KREDİ KARŞILIĞINDA TEMİNAT ALINIYOR…

Kredi kullananlar ile Bakanlık arasında kredi sözleşmesi düzenlenir. Bu sözleşmelerde borçluların gayrimenkullerinin tapu kayıtlarına ve bağımsız bölümlere ait bilgilere, kredi ve geri ödeme şartları ile diğer hususlara yer verilir. Kredi borcuna karşılık olarak ise, Bakanlıkça belirlenen oranlarca gerekli ipotek tesis ve tescil işlemleri yapılıyor.

KREDİNİN YÜZDE 25’İ PEŞİN…

Konutunu veya işyerini kendi imkânları ile yapmak isteyenlere açılan kredinin yüzde 25’i peşin, geri kalanı ise inşaatın ilerleme oranı dikkate alınarak 3 eşit taksitte hak sahibinin hesabına aktarılır.

YIKIM KREDİSİ ALINIP, YIKIM BAKANLIĞA BİLDİRİLECEK…

Riskli alanda yer alan veya riskli olduğu tespit edilen yapılar için, Bakanlıkça özel hesaptan yıkım kredisi verilebiliyor. Müracaat yine aynı kuruma ve aynı esaslara uygun olarak yapılır. Yıkım kredisi, peşin olarak özel hesaptan hak sahibinin hesabına aktarılır. Kredi geri ödemelerinde aynı yönetmeliğin ilgili hükümleri uygulanır. Kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren bir ay içerisinde yıkım işleminin yaptırılarak enkazının kaldırılması ve Bakanlığa bilgi verilmesi zorunludur.

GERİ ÖDEME…

Kredi borçları, Bakanlıkla yapılan kredi sözleşmesinde yer alan şartlara ve ödeme planında belirlenen sürelere uygun olarak ödenecektir. Geri ödemeler, kredi taksitinin ait olduğu ayın ilk iş günü ile son iş günü arasında yapılacak. Borcun vadesi geçtiği halde geri ödenmeyen kısımları, 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre vergi dairelerince takip ve tahsil edilir. Vergi dairelerince yapılan bu tahsilat yöntemi ile doğrudan e-haciz uygulaması yapılabilecektir.

GERİ ÖDEMELERDEKİ TAKSİTLENDİRME SAYILARI METREKAREYE GÖRE BELİRLENİYOR…

Kredi geri ödemeleri, brüt inşaat alanı üzerinden belirlenen metrekareye göre taksitlendirilecektir. Taksitlendirme oranları, metrekare küçüldükçe artmakta büyüdükçe azalmaktadır. Şöyle ki:

Konutlarda;

100 m²’ye kadar olan konutlar için (100,99 m² dahil) 120 aya,

101-150 m² konutlar için (150,00 m² dahil) 84 aya,

150 m²’den büyük konutlar için 60 aya,

İşyerlerinde;

50 m²’ye kadar olan işyerleri için (50,99 m² dahil) 48 aya,

50 m²’den büyük işyerleri için 36 aya, kadar taksitlendirme yapılabiliyor.

Güncellenmiş kredi borcunun bu bentte belirtilen taksit sürelerine bölünmesi suretiyle, borçlunun ödemesi gereken aylık taksit tutarı bulunuyor. Geri ödemelerde ilk taksit, kredi sözleşmesinin imzalandığı tarihi takip eden ay içerisinde ödeniyor. Buna rağmen kredi sözleşmesinde belirtilmek şartıyla ilk taksit ödemeleri, kredi sözleşmesinin imzalandığı tarihi takip eden aydan itibaren en geç 24 ay sonra da başlatılabiliyor. Bu durumda geri ödemesiz dönem, kredi borcunun azami taksit sürelerinden düşürülüyor. Bu da taksit miktarının artmasına sebep olacaktır.

SAĞLANAN KREDİYE ERKEN ÖDEME İNDİRİMİ DE VAR…

Erken ödeme nedeniyle borcun tamamının tek seferde kapatılması halinde, ödeme tarihindeki aylık taksit tutarının kalan taksit sayısı ile çarpılması sonucu bulunacak tutara, talep tarihindeki Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi’nde (TÜFE) bir önceki yılın aynı ayına göre meydana gelen yıllık değişim oranında erken ödeme indirimi yapılarak borç kapatılır.

KREDİNİN AMACA UYGUN KULLANILIP KULLANILMADIĞI BAKANLIKÇA DENETLENECEK…

Bakanlık, kredilerin amacına uygun olarak kullanılıp kullanılmadığını her aşamada denetler veya denetletebilir. Uygulamada herhangi bir noksanlık tespit edilmesi halinde Bakanlıkça belirlenen sürede bu noksanlıkların giderilmesi istenir. Noksanlıkların giderilmemesi halinde Bakanlık, kredi işlemlerini durdurmaya veya verilmiş kredilerden doğan alacağının tamamını muaccel hale getirmeye yetkilidir. Kredi verilme şartlarını taşımadığı halde adına kredi açılanların kredi işlemleri iptal edilerek, kullanılan krediler Bakanlıkça borçluya yapılacak tebliği takip eden 1 aylık sürede ödenir. Süresinde ödenmeyen bu alacaklar, Bakanlıkça ilgili vergi dairesine bildirilmesi üzerine, 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir. Kredi kullanılarak edinilen konut veya işyerinin bir başkası tarafından devir veya satın alınabilmesi için kredi borcunun kapatılması gerekir.

SİGORTA YAPTIRMA ZORUNLULUĞU…

Yönetmeliğe göre;
a) Konut ve işyerleri edinimleri için, kredi kullananlarca zorunlu deprem sigortası ve tüm riskleri içeren konut/işyeri sigortası yaptırılması zorunludur.
b) Konut ve işyerleri inşaatları için inşaatların devamı süresince tüm riskleri içeren ilgili inşaat sigortası yaptırılır. İnşaat, konut veya işyerine dönüştükten sonra kredi borcu süresince zorunlu deprem sigortası ile tüm riskleri içeren konut/işyeri sigortası yaptırılması zorunludur.
c) Yıkım kredileri için yıktırılan yapıdan dolayı üçüncü şahıslara karşı mali mesuliyet sigortası yaptırılır.
ç) Kredi kullananların sözleşmenin imzalanmasından itibaren geri ödeme süresi sonuna kadar hayat sigortası yaptırması zorunludur.
(2) Sigortalar, yıkım kredileri hariç olmak üzere kredi borcu bitinceye kadar her yıl yenilenir.
(3) Sigortalarda, Bakanlık daini mürtehin olarak belirlenir.
(4) Sigorta poliçesinin aslı veya sigorta şirketi tarafından onaylı sureti Bakanlığa verilir.

TEMİNAT VERİLMESİ VE TEMİNATIN ARTIRILMASI…

Bu yönetmeliğe göre açılacak kredi işlemlerinde teminat ilişkileri, doğrudan kredi kullananlar ile Bakanlık arasında kurulur. Bakanlık, teminat türlerinin seçiminde taşınmaz üzerinde birinci derece ve sırada ipotek tesisi esas olmak üzere gerekli gördüğü takdirde başkaca teminat isteminde de bulunabilir.

(2) Tesis olunacak ipotekle ilgili olarak kredi kullananlar ile Bakanlık arasında imzalanan kredi sözleşmesinde;

a) İlk teminat ipoteğinin değer kaybetmesi veya Bakanlıkça gerekli görülen diğer hallerde teminatın istenen tutarda arttırılmasına borçlu tarafından izin verildiğine,
b) Bakanlığın bildirim tarihinden itibaren otuz gün içinde borçlunun teminatı arttırmaması halinde borcun tamamının muaccel olacağına,
c) Teminata konu taşınmaz üzerinde üçüncü şahıslar lehine herhangi bir takyidat konulamayacağına, aksi halde borcun tamamının muaccel olacağına ve Bakanlıkça cebri takibat yapılacağına, ilişkin hükümlerin bulunması zorunludur.

PEKİ YOKkentsel-donusumde-kendin-yik-kendin-yap-donemi-1SUL VE DAR GELİRLİLER NE YAPACAK?

20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu’na göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek olan konut veya işyerleri, bu yönetmelikte belirtilen özel hesabın finansman durumuna göre Bakanlıkça uygun görülmesi halinde, 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilecek.

MÜTEAHHİTLERİN KENTSEL DÖNÜŞÜM BEKLENTİLERİ DEĞİŞECEK…

Kanımızca kentsel dönüşümün hayata geçmesi ile bilinçlenen malikler, zaman zaman ipin ucunu kaçırarak müteahhitleri bezdiren taleplerde bulundukları zaman ya müteahhit işi yapmaktan vazgeçiyor, ya da illa ki bir yerde referans oluşturmak istiyorsa işi alsa bile kâr edemeyeceğini hissettiği an olumsuz eğilimler gösterebiliyor. Bu nedenle marka yerlerde düşük kâr marjları ile satış hızı düşmüş olan şu dönemlerde iş almaktansa, yine düşük marjlarda olsa da hak ediş karşılığında kesin tahsilat yapacakları bu kredili yenilemelere yöneleceklerdir. Bu kredi imkanı sayesinde malikler arsa payını paylaşmadıklarından dolayı, daha büyük metrekareli konut veya işyerlerinde hayatlarını sürdürebilecekler.

Avukat Cihat Demirbağ
Gayrimenkul Hukuku – Kentsel Dönüşüm – Resmi Arabulucu
Adres: Eğitim Mahallesi Poyraz Sokak No 2/2  Kadıköy/İstanbul
Telefon: 0532 177 20 02

Bir Cevap Yazın