Nöbetçi Eczaneler
2009 yılından bu yana Kadıköy bölgesinde –özellikle Moda, Yoğurtçu Parkı çevresi ve Tarihi Yarımada ile entegrasyon alanlarında– nitelikli, kimlikli ve deprem güvenliği yüksek yapılar inşa etmek ve vizyon katmak amacıyla yola çıktık. Bu süreci hem teknik hem de ekonomik perspektiften değerlendirmek istiyorum.
Kentsel dönüşümün bugünkü durumunda…
Kadıköy’de kentsel dönüşüm yalnızca bir yapı değişimi değil; aynı zamanda yaşam kalitesi, şehircilik ve ekonomik değer dönüşümüdür. Tarihi dokusunu koruyarak, deprem güvenlik standartlarına uyumlu hale getirmek için yürütülen çalışmalar yoğun şekilde devam etmektedir.
Resmi verilere göre, İstanbul genelinde kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında bir milyona yakın bağımsız bölüm tamamlanmış, 250 binin üzerinde ise halen yapım veya proje aşamasındadır. Ayrıca, “Yarısı Bizden” gibi devlet destekli programlar kapsamında yaklaşık 78.000 adet bağımsız birime teşvik sağlanmıştır. Bu oran, dönüşüm sürecinin hem ölçeğini hem de devletin desteğini göstermektedir.
Kadıköy’de ise dönüşüm, genel İstanbul ortalamasının üzerindedir; Yoğurtçu Parkı çevresinde dönüşüm projeleri uzun zamandır başlamış, Moda hattında da yeni ihale alanları değerlendirmeye alınmıştır.
Türkiye’nin enflasyonu, faizler ve konut piyasası
2023-2025 döneminde Türkiye ekonomisinde enflasyon ve faiz seviyeleri konut piyasasını doğrudan etkilemiştir. Faiz oranlarının yüksek seyretmesi ve enflasyonist baskı, kredi maliyetlerini yükselterek konut talebinin ertelenmesine yol açmıştır. Buna karşın konut arzında kısıtlılık ve deprem güvenliği ihtiyacı, fiyatların aşırı düşmesini engellemiştir.
Analizler, 2026’da yeni konut fiyatlarının nominal bazda yüzde 8-14 aralığında artacağını ve İstanbul gibi metropollerde daha güçlü bir fiyat performansı göstereceğini öngörmektedir. Bu artışta kentsel dönüşüm bölgeleri özel bir öneme sahiptir. Kadıköy özelinde son verilere göre ortalama metrekare fiyatı oldukça yükselmiştir ve yıllık artış oranı yüzde 48 civarındadır.
“Yeni konut mu, ikinci el konut mu?” yatırım değerlendirmesi
Konut yatırımında temel soru, genellikle “Yeni konut mu, yoksa ikinci el mi daha avantajlıdır?” şeklindedir.
Yeni konut:
- Deprem yönetmeliğine uygun, modern yaşam alanı sağlar.
- Dönüşüm bölgelerinde talep yüksek olduğundan değer artışı potansiyeli yüksektir.
- Genellikle daha yüksek başlangıç maliyetlidir, ancak kiralama ve satışta avantaj yaratır.
İkinci el konut:
- Giriş maliyeti genellikle daha düşüktür.
- Ancak yapısal ve yasal riskler içerir; özellikle deprem katkı payı ve güçlendirme gerektirebilir.
- Yenileme sürecine girerse, maliyeti beklenenden yüksek olabilir.
Bu bağlamda; risk algısı düşük, uzun vadeli yatırım odaklı yatırımcılar için yeni ve dönüşüm odaklı konut projeleri, ikinci ele göre daha avantajlıdır. Kısa vadeli gelir hedefi, düşük sermaye ve hızla nakde dönüş ihtiyacı için ise ikinci el konut tercih edilebilir.
2026 öngörüleri ve kentsel dönüşümün geleceği
2026 yılı, Türkiye ve İstanbul gayrimenkul piyasası için “denge yılı” olacak. Ekonomide istikrar, faiz politikalarının normalleşmesi ve dönüşüm projelerinin tamamlanması ile birlikte kentsel dönüşüm projelerinin hacmi artmaya devam edecek; özellikle Kadıköy, Üsküdar ve merkez bölgelerdeki dönüşüm alanları ön planda kalacaktır. Deprem güvenliği, yaşam kalitesi ve akıllı bina kriterleri, yatırım kararlarında daha belirleyici olacaktır. Fiyat artışının devam etmesi beklenirken, kira getirisi de istikrarlı seyredecektir.
Kadıköy halkının haklarını koruma stratejileri
Kentsel dönüşüm sürecinde haklarını korumak isteyen Kadıköy sakinleri için aşağıdaki yöntemler kritik öneme sahiptir:
Noter onaylı kat karşılığı sözleşmeleri: Müteahhit ile yapılan sözleşmede süreler, teslim taahhütleri, ödeme planları ve gecikme cezaları net olarak tanımlanmalıdır.
Ekspertiz ve risk raporları: Her ikinci el veya dönüşüm konutunda profesyonel teknik rapor alınmalıdır; zemin, statik ve yalıtım kriterleri kontrol edilmelidir.
Müteahhit seçimi:
- Finansal gücü ve tamamladığı projeleri referans alan firmalar tercih edilmelidir.
- Sözleşmede proforma ödeme planı, teminat mektubu, finansman koşulları bulunmalıdır.
Devlet destek ve kampanyaları: Yarısı Bizden ve benzeri devlet destek programları, şartlar devam ettiği sürece fırsat yaratır. Bu destekler, proje onayından sonra genellikle eş zamanlı yürür ve süresi sınırlı olabilir –bu nedenle resmi bakanlık duyuruları takip edilmelidir.
Müteahhit kriterleri ve proje değerlendirmesi
Kadıköy’de dönüşüm projelerini değerlendirirken;
- Tamamlanmış proje geçmişi,
- Müşteri referansları ve sözleşme performansı,
- Finansal stabilite ve banka ilişkileri,
- Deprem dayanıklılığı teknolojileri ve yerel plan uyumu,
- Teslim süresi ve garanti koşulları önemlidir.
Sonuç olarak, Kadıköy’de kentsel dönüşüm yalnızca bir yapı yenileme faaliyeti değil; yatırım, yaşam kalitesi ve uzun dönem mülk değeri perspektifidir. Yeni konut almak, özellikle dönüşüm bölgelerinde hem güvenlik hem de değer artışı açısından genellikle daha avantajlıdır; ikinci el konut ise sermaye esnekliği açısından değerlendirilebilir. Hakların korunması için sözleşme disiplinine ve müteahhit seçimine özellikle dikkat edilmelidir.
Ahmet Mustafa Öztürk
İnşaat Mühendisi