Kentsel dönüşüm; afet riski olan bölgeler ve alanlardaki binaların/yapıların onarılması, güçlendirilmesi yahut yıkılması/tasfiye edilmesidir. “Kentsel Dönüşüm Kanunu” olarak da bilinen 6306 sayılı Kanun, asıl olarak “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”dur. Kanunun amacı afet riski taşıyan alanlar ile bu alanlarda yer alan bina ve yapıların iyileştirilmesi, yenilenmesi yahut tasfiye edilmesidir.
Kanunun daha hızlı ve etkin şekilde uygulanmasını sağlamak amacıyla bazı değişikliklere gidilmiştir. Bu amaçla; “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, 9 Kasım 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanmıştır. Yapılan tüm bu düzenlemelerle, yukarıdada belirtildiği üzere gerek kentsel dönüşümde yapıların iyileştirilmesi yahut yapıların tasfiye edilme sürecinde alınacak kararların çok daha hızlı alınması ve uygulanması ve de bu kararlara ilişkin itirazların karara bağlanması yahut yargıya intikal etmiş uyuşmazlıkların ivedi şekilde karara bağlanması amaçlanmaktadır. Yasada yapılan değişikliklerin özellikle öne çıkan başlıkları aşağıda yer almaktadır:
BAKANLIK YERİNE “KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞI“
Yapılan kanun değişikliği ile riskli yapının tespiti, değerlendirilmesi ile riskli yapılar hakkında alınan kararlarda hak, sorumluluk ve yetkiler daha önce Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na ait iken, yeni düzenlemeyle bu kez “Kentsel Dönüşüm Başkanlığı”na devredilmiştir.
REZERV ALAN…
Yapılan kanun değişikliği ile birlikte “Bu kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdare’nin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları” hükmünden “yeni yerleşim alanı” ibaresi çıkarılmıştır. Bu ibarenin çıkarılmasıyla birlikte üzerinde yerleşim olan alanların da rezerv alan olarak belirlenebileceği sonucuna varıyoruz. Rezerv yapı alanlarda, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli olan yaşam alanlarını teşkil etmek ve kanunda öngörülmüş olan amaçlar çerçevesinde kullanılmak üzere; riskli alanlarla bu alanlar dışında olan riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv ve konut işyerleriyle gelir ve hasılat getirecek olan her türlü uygulama yapılabilir ve bu alanlar yeni bir yerleşim yeri olarak kullanılabilir. Yani önceden yerleşim yeri olan söz konusu yerler tahliye edilebilecek ve yeni bir yaşam veyahut da işyeri olmaları amaçlanarak dönüştürülebilecektir. Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu ’nda yer alan Madde 3, Fıkra 7’ye göre; gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin malik oldukları taşınmazların rezerv alan olarak belirlenebilmesi için, bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30’unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekir.
RİSKLİ YAPI TESPİTİ NASIL OLUR?
Kentsel dönüşüm için özel şirketlerden karot alınması için her bir kat malikinin tek başına başvuru yapamamasına rağmen, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın belirlemiş olduğu lisanslı firmalarca diğer mal sahiplerinin onayına gerek duymadan riskli yapı tespiti raporu için başvuru yapılabilmektedir. Öte yandan ilgili kurum, riskli yapının tespiti maksadıyla maliklere riskli yapının tespiti için yetki verebilir. Riskli yapı tespitlerine karşı mülkiyet hakkı sahipleri, 15 gün içerisinde itiraz hakkına sahiptirler. Yapılan itirazlar ilgili Başkanlık, üniversitelerin ilgili meslek disiplini öğretim üyelerinden görevlendirdikleri dört kişinin yanı sıra Başkanlığın görevlendirdiği üç kişi olmak üzere toplam yedi kişilik bir değerlendirme grubu tarafından karara bağlanır. Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat mülkiyeti veyahut da kat irtifakı kurulmadığı için arsa paylı bir tapu söz konusuysa, arsa üzerinde fiilen bulunmakta olan yapının riskli yapı tespiti, yapının maliki olan arsa payı sahibi tarafından yaptırılır. Eğer ki arsa üzerindeki yapı bir başkasına aitse ve bu da tapu kütüğünde belirtilmişse, riskli yapı tespiti lehine şerh olan kişi tarafından yaptırılır. Risk tespiti yaptırmak isteyen bir malike başka bir malikin engel olması halinde, Türk Ceza Kanunu’nun ilgili maddeleri gereğince dava açılabileceğini de buradan belirtmek gerekir.
KAROT NEDİR VE NASIL ALINIR?
Karot (beton delme, beton kesme) daha çok eski binalarda betonun dayanıklılığını ve mevcut durumunu tespit etmek amacıyla yapılan numune alma işlemleridir. Bu örnekler daha çok binanın kolon, perde veya temel kısımlarından alınır, çünkü bu kısımlar binanın taşıyıcı, binayı ayakta tutan önemli kısımlardır. Karot alma işlemi sonucu binanın iç ve dış malzemesinin dayanıklı olup olmadığı, beton kalitesinin ve demirlerin dayanıklılığının nasıl olduğu tespit edilir. Eğer ki karot işlemi sonucunda binanın depreme dayanıksız olduğu sonucu ortaya çıkarsa, o takdirde bina kentsel dönüşümden faydalanabilecektir. İdare gerekli gördüğünde her zaman karot testi yaptırabilir. Riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi halinde; İdarece talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafınca verilecek yazılı izinle ve yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapı veyahut alanları açtırmak suretiyle re’sen tespit yapılır.
KAROT TESTİNDE BİNANIN RİSKLİ ÇIKMASI…
Şayet alınan karot örnekleri üzerinde yapılan incelemede bina riskli çıkarsa, işbu risk raporu belediyeye sunularak belediyenin de incelemesine tabi tutulmaktadır. Binanın riskli olması halinde tapuya bildirimde bulunularak, gayrimenkulün kaydına riskli yapı kaydı şerh düşülmektedir. Şerhten sonra da bina malikine bu durum tebliğ edilir ve bunun üzerine bina malikinin 15 gün içerisinde rapora itiraz hakkı vardır. İtiraza yasada belirtilen komisyonlar, 1-4 ay içinde karar verirler. Verilen komisyon kararlarına da 60 gün içerisinde İdare Mahkemesi’nde dava açılabilir. Kural olarak davanın açılması yıkımı durdurmaz. Yıkımın durdurulabilmesi için Mahkeme’nin yürütmeyi durdurma kararı vermesi gerekir.
RİSKLİ YAPININ TARAFLARA BİLDİRİMİ…
Yeni kanuni düzenleme ile riskli yapının tespiti halinde bunun taraflara bildirimi konusunda da bazı yenilikler yapılmıştır. Yapının riskli çıkması durumunda, öncelikle bu durum en geç 10 gün içerisinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilerek tapu siciline işlenmekte, yapının bulunduğu yere asılmakta, e-Devlet aracılığıyla ilgililerine tebliğ edilip, ilgili muhtarlıklarda 15 gün süreyle ilan edilmekte, son olarak da Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın internet sitesi sayfasından aynı süre ile ilan edilmektedir. Genel kural olarak “Tebligat Kanunu” uyarınca yapılacak tebligatlarda sürecin tamamlanması zaman alacağından, yeni düzenleme ile bu sorun hızlıca çözülmektedir.
RİSKLİ YAPIDA TAHLİYE İŞLEMLERİ NASIL YAPILIR?
Riskli yapı kat maliklerine 90 gün süre verilerek yapıyı tahliye etmeleri istenmekte ve sürenin sonunda yapı yıkılmaktadır. Yasanın eski düzenlemesinde evvela taraflara 60 günden az olmayan bir süre verilmekte, şayet bu sürelere uyulmaz ise 30 günden çok olmayan ikinci bir süre verilmekteydi. Yeni kanunla kesintisiz olarak tek bir sürenin verilmesiyle sürecin hızlandırılması sağlanmıştır. Riskli yapının tespiti, tahliyesi ve benzeri işlemlerinin engellenmesi halinde ise kolluk kuvvetleri görev alacak ve gerektiğinde cebri icra yetkisini kullanabilecektir.
TAHLİYEDEN SONRAKİ İŞLEMLER…
Tahliyeden sonra her malikin payı oranında hisseler devam etmekte ve bu mülkiyet hakları tapu siciline işlenerek, her hissedarın önceki mülkiyetinde yer alan takyidat (haciz, ipotek ve diğer ayni haklar vs.) aynı şekilde yeni hukuki statüsünde devam etmektedir. Şayet yeni yapı için aranan çoğunluk sağlanamazsa karara katılmayan paydaşların hisseleri, cebren öncelikli olarak diğer hissedarlara satılabilmektedir.
MALİKLERCE ALINAN KARARLARDA SALT ÇOĞUNLUK DÜZENLEMESİ…
Eski yasada maliklerin, riskli yapılarda ve riskli alanlarda uygulama ile ilgili karar alabilmesi için yani müteahhit seçimi, proje seçimi vb. konularda karar alabilmeleri için arsa payının ⅔ çoğunluğuyla karar alınması gerekiyordu. Ancak yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu ile birlikte bu düzenleme ortadan kaldırılmıştır. Yeni yasayla birlikte ⅔ olan oran, 50+1 olan salt çoğunluk sistemine dönüşmüştür. Eski yasada yıkım, inşaat ruhsatlarının ve izinlerin alınabilmesi için salt çoğunluk yeterli olmuyordu, ancak yeni yasayla birlikte yıkım, inşaat ve ruhsat izinlerinin, ayrıca tüm kurum ve kuruluşlarda yürütülecek olan bu kapsamdaki işlerin tamamı, ifraz, ihdas, tevhid, taksim, terk vb. işlemlerine ilişkin kararların ⅔ oranınca değil salt çoğunluk kararıyla alınması yeterli olacaktır.
OTURMA HAKKI VERİLMESİ…
Değiştirilen yasada; anlaşma sonucu tahliye edilmiş olan, yıktırılan yapıların sahiplerine veyahut da yapıların sahipleri olmasalar bile söz konusu bu yapılarda kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak en az 1 yıldır ikamet ettiği ya da bu yapılarda işyerinin bulunduğu tespit edilmiş olanlara dönüşüm projeleri hesaplarından kredi sağlayan, bakanlıkça bir konut sertifikası verilmekteydi. Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası’yla beraber eski düzenlemeye ek olarak, eğer ki hak sahibinin üzerine kayıtlı olan ikamet edebileceği bir konut bulunmuyorsa, hak sahibine söz konusu olan bağımsız bölüm üzerinde oturma hakkı tanınması sağlanmıştır. Eğer ki söz konusu hak sahipleri konut ya da işyerlerini kendileri yapmak isterlerse, bu durumda kendilerine kredi verilebilmektedir. Başkanlıkça yürütülen uygulamalarda; 775 sayılı Kanun’a yani Gecekondu Kanunu’na göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümlerin paylı mülkiyet esaslarına göre Başkanlık ile hisseli olması durumunda, hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazının tapu kaydında yer alan ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler tapuda sadece hak sahibinin hissesi üzerinde devam ettirilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KİRA YARDIMI…
Kentsel dönüşüm kira yardımına; yapıların malikleri, yapıda ikamet etmek şartıyla kiracı ve ayni hak sahipleri ile kanun kapsamındaki yapıları malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi olmaksızın kullanan gerçek veya tüzel kişiler başvurabilir. Malikin kira yardımı alabilmesi için söz konusu yapıda ikamet etme şartı aranmaz. Malik, aynı türden en fazla 1 bağımsız bölüm için kentsel dönüşüm kira yardımı alabilecektir. Kentsel dönüşüm kira yardımından faydalanmak isteyen kişiler, tahliye tarihinden itibaren 1 yıl içinde veyahut riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren 3 ay içinde, riskli yapının bulunmuş olduğu ildeki müdürlüğe ya da belediyeye başvururlar. Riskli yapılarda kira yardım süresi 18 ay iken, rezerv yapı alanlarında bu süre 48 aydır.
RİSKLİ YAPININ YIKIMI…
Riskli olduğu tespit edilen yapının yıkım işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi için yapı maliklerine 90 günden fazla olmamak üzere bir süre verilir. Söz konusu 90 günlük süre içerisinde tahliye ve yıkım işlemi gerçekleştirilir. Riskli olduğu tespit edilen yapının yıkım masrafları, maliklerce ortak olarak karşılanır. Şayet ortaklar buna yanaşmaz ise yıkım Bakanlık tarafından yapılıp, bu masraflar her kat malikinin tapuda yer alan gayrimenkulü üzerine ipotek olarak şerh edilir. Hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibi olacağı taşınmazın değerine bakılarak hak sahibinin borçlanma durumu da söz konusu olabilir. Bu halde, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibiyle bir sözleşme yapılır ve yapılacak olan bu sözleşmede olan borçlanma bedeli hak sahibi tarafından ödenmeden taşınmazın tapu devri yapılmayacaktır. Eğer ki kişi borcunu ödeyecek bir mali güce sahip değilse, yapının tapuda hak sahibi ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına paylı mülkiyet esaslarınca da tescil edilmesi mümkün hale getirilmiştir.
YAPININ YIKIMI SONRASI ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI…
Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu Madde 6 hükmü gereğince, üzerindeki söz konusu bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek, malikleri adına payları oranında tescil edilir. Başkanlığın, Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamındaki taşınmazlarda paydaş olup olmadığıyla bu taşınmazlarda paylı veya müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazların tamamen ya da kısmen parselde malik olmayan üçüncü kişilere satışı halinde Başkanlık “önalım” hakkını kullanabilir. Afet riski kapsamında yıktırılan riskli yapılardan sonra bir arsa haline gelmiş taşınmazda, Türk Medeni Kanunu kapsamında ortaklığın giderilmesi davasının açılabilmesi söz konusu olacaktır. Ancak ortaklığın giderilmesi davasının açılmış olması, bu kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluk ile karar almasına ve bu karara göre söz konusu işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez.
Avukat Erhan YAVUZ
